YAYINLARIMIZ

8/7/2018
Gayrimenkul Alım Satımı Taşınmaz Alımında Nelere Dikkat Etmeli!
Taşınmaz alımında tüketiciler için bir çok kriter bulunmaktadır. Kişi, satın alacağı evi ya da işyerini öncelikle sosyal hayatına ve düzenine uygunluk durumuna göre belirlemekte, devamla ekonomik ve kişisel zevklere...

Taşınmaz alımında tüketiciler için bir çok kriter bulunmaktadır. Kişi, satın alacağı evi ya da işyerini öncelikle sosyal hayatına ve düzenine uygunluk durumuna göre belirlemekte, devamla ekonomik ve kişisel zevklere göre seçimlerini yapmaktadır. Bununla birlikte tüketiciler, satın alacağı taşınmazın hukuki durumu yönünden yapması gereken araştırmalarda yeterli hassasiyeti göstermemektedir. Bu nedenle de bir çok mağduriyetler doğmaktadır.

Dolayısıyla bu yazımda kişisel zevk ve tercihlerden daha çok, taşınmazın hukuki durum ve şartlarının değerlendirmesine yönelik tüketicilere yol gösterici bir takım bilgilendirmelerde bulunmaya gayret göstereceğim.

Taşınmaz satın alırken öncelikle taşınmazın bizzat görülerek gezilmesi, metrekare karşılığının ölçülerek belirlenmesi, varsa açık ayıplarının tespit edilmesi ve taşınmazın satın alım anındaki mevcut resimlerinin çekilmesi ileride yaşanması muhtemel hukuki ihtilaflarda işinize yarayabilir. Öncelikle var olan açık ayıplara karşı bir ihtirazi kayıt konulmaması durumunda binanın o ayıplı haliyle satın alındığının kabulü gerekecektir. Bu nedenle gözle görülen açık ayıplara ilişkin tespit tutanağı ve varsa itirazların bu tutanağa yazılması önemlidir.

Yukarıda belirtilen tespitleri yaptıktan sonra yapılacak olan diğer inceleme taşınmazın tapu kaydındaki incelemedir. Burada tapuda taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğunu, satıma konu taşınmazın tapuda metrekaresinin gerçekle uyuşup uyuşmadığını, Tapu üzerinde herhangi bir haciz, ipotek, intifa vb gibi hakkı kısıtlayıcı kayıt olup olmadığını incelemek çok büyük önem arz etmektedir. Harici satışlar ve /veya Satış Vaadi Sözleşmesi ile ileride yapılacak tapu devirlerinde de bu incelemelerin mutlaka yapılması gerekmektedir.

Tapuda yapılan araştırmadan sonra da taşınmazın bulunduğu ilçe Belediyesi’ nde de mutlaka bir inceleme yapılması gerekmektedir. Belediye kayıtlarında herhangi bir sorun bulunup bulunmadığı, binanın iskan durumu, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinde bir sorununun, geçmiş borçlarının bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Ülkemizde taşınmaz tapularında çok rastlanan hususlardan biri de taşınmazın fiili kullanım metrekaresi ile tapu kaydındaki metrekaresinin ve bağımsız bölümün tüm binaya göre arsa payının tutarsız kalmasıdır. Zira bir binadaki bağımsız bölümü alıyorsanız aslında siz kalıcı olarak o binanın üzerine yapıldığı arsadaki payı satın alıyorsunuzdur. Yani mevcut bina yıkıldığında elinizde bir arsa payı kalıyor. Bu arsada yapılacak yeni binadaki alacağınız alan, arsadaki payınızla orantılı olacağından arsa payının ne kadar olduğu ilk alımınızdaki bedeli belirleyecek olan önemli etkenlerden biri olmalıdır. 

Bununla birlikte ileri vadeli satışlarda sözleşmelerin Noter onaylı yapılması sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Aksi halde akdettiğiniz sözleşmeye dayanarak tapu devri isteyemeyebilirsiniz. Ayrıca bu satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi, 3. Kişilere karşı hakkın ileri sürülebilmesi açısından da önem arz etmektedir.

Bahsettiğimiz hususlara göre ve bunlarla sınırlı olmamak üzere ev alırken dikkat edilmesi gereken bazı hukuki kriterleri tekrar başlıklar halinde sayalım;

  • Taşınmazı bizzat gezmek
  • Açık ayıpları tespit etmek ve bunların satış bedeline etkisini değerlendirmek
  • Taşınmazın satın alım anındaki mevcut resimlerini çekmek
  • Tapu kaydını araştırmak, ipotek, haciz vb 3. Kişi’ ye ilişkin hak kısıtlaması olup olmadığına bakmak
  • Taşınmazın gerçek (fiili) metrekaresini ölçmek, tapudaki kayıtlı metrekaresi ile karşılaştırmak
  • Malik hisse durumuna ve bağımsız bölümün arsa payına bakmak
  • Belediye araştırması yapmak, iskan ve ruhsatta bir sorun olup olmadığını değerlendirmek
  • Elektrik, su ve doğalgaz hizmet alım durumunu kontrol etmek, varsa geçmiş borçlarını öğrenmek.
  • Satış Vaadi yapılıyor ise noterde yapmak ve sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek.

Evet, eğer bir taşınmaz almadan önce yukarıdaki kriterlere göre de bir değerlendirme yapabilirseniz yeni evinizi ya da işyerinizi çok daha az bir riskle satın almış olursunuz. Ancak bu belirttiğimiz hususlar çok daha ayrıntılı hale gelebilir. Bu yazımızda arzuladığımız bir farkındalık yaratmak. Aslen taşınmaz alımlarınızı bir avukat aracılığı ile yapmanızı tavsiye ediyorum.

 

Av. Arb. Eren ÖZDEN

YUKARI ÇIK